İnşaat şirketleri iflas eder mi? İşte merak edilen sorunun yanıtı
Özel araştırma
Kredi maliyetleri artınca inşaat şirketleri müşterilere kredi vermeye başladı. Yani bir anlamda banka gibi çalışmaya başladı. Küçük müteahhitlerin borçluluk oranını denetleyen, özsermaye yeterlilik kriteri koyan bir mekanizmanın olmaması, iflas endişelerini de beraberinde getiriyor.
Nihal Yuvacan
Geçtiğimiz ay TOBB İnşaat Müteahhitleri Meclis Başkanı Tahir Tellioğlu, dövizdeki artışın inşaat maliyetlerini 10 puan artırdığına dikkat çekmiş, “Arazi ve inşaat maliyetleri artıyor. Sektör özellikle kur baskısını kaldıramaz. İflasa sürükleniyor” uyarısını yapmıştı. Geçmişte, Fi Yapı, Ukra, Bulut İnşaat'la gündeme gelen, geçen yıl da İzmir'de Uzman Yapı, Topuz İnşaat, Atak İnşaat’ın isimlerinin iflas erteleme talepleriyle birlikte anıldığı sektörde bugün bu tür bir iflas riski var mıdır diye incelediğimizde sektörde önemli bir denetim boşluğunun varlığını gözlemliyoruz.
Alan Yatırım Menkul Değerler Araştırma Uzmanı Burçak Gezgin'den aldığımız bilgilere göre, Borsa İstanbul'da faaliyet gösteren ve Emlak Konut dışında kalan 27 inşaat firması incelendiğinde, bu firmaların net borcunun 2013 yılının ilk çeyreğinde 2.5 milyar TL iken, 2013 yılı sonunda yüzde 86 artarak 4.6 milyar TL'ye, 2014 yıl sonunda da 2013 yıl sonuna göre yüzde 24 artarak 5.8 milyar TL’ye ulaştığını görüyoruz. Bu rakamın, 2015 yılının ilk altı ayında 6.2 milyar TL’ye ulaşması ise sadece 27 firmanın toplam net borcunun 2013 yılı başından bugüne yüzde 148 arttığını gösteriyor. Borsa İstanbul verileri gösteriyor ki, bu firmaların sadece 8 tanesinin net nakit pozisyonu var ve birçok firmanın öz kaynaklarının yüzde 50’sinden fazla net borç pozisyonu bulunuyor. Ancak bu veriler bugün için tehlike işareti sayılmıyor. Zira, Gezgin'in verdiği bilgiye göre genel kurullarda iflas isteme hakkı şirketlerin öz kaynaklarının ödenmiş sermayelerinin 3’te 1’inin altına indiğinde geçerli olduğu için Borsa İstanbul’a açık şirketler arasında şimdilik ciddi risk grubunda bulunan bir şirket yok. Ancak burada dikkat edilecek konu, son dönemde borç yükünün artmasının şirketler üzerinde baskı uygulaması ve borseye kote gayrimenkul yatırım ortaklıkları dışındaki inşaat şirketlerinin bilançolarının izlenmemesi...
Mali tablolar denetimsiz
Türkiye Bankalar Birliği'nin Ağustos 2015 verilerine baktığımızda ise inşaat sektörüne verilen ve tasfiye edilecek yani kapatılacak kredi oranının 2014 yılında 2013'e kıyasla yüzde 24 arttığını görüyoruz. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Kaya ise, inşaat sektörüne verilen kredilerin tüm sektörler içindeki payının son 3 yılda benzer seviyelerde olduğunu, kredilendirme işlemlerinin tasfiye aşamasına gelmesi için geçen zaman dilimini göz önünde bulundurarak, 2015 yılı içerisinde gerçekleşen kredilendirme işlemlerinin akıbetinin ancak önümüzdeki yıllarda gözlemlenebileceğini kaydediyor.
Hal böyle olunca, bugün borseye kote olmayan şirketlerin borçluluk oranı hakkında sağlıklı veri olmadığını görüyoruz. Sektördeki en büyük handikaplardan biri, borsaya kote olmayan pek çok firmanın finansal tablolarını kontrol eden bir denetim mekanizmasının olmaması. KONUTDER üyesi 17 markalı konut üreticisinin, TOKİ ve Emlak GYO ile yaptıkları projeler hariç, yüzde 1.6 oranında pazar payına sahip olması ve pazarın geri kalan yüzde 87.7'lik kısmının çoğunluğu 5-10 dairelik apartmanlar inşa eden küçük ölçekli firmalardan oluşması da tehlikeyi gözler önüne seriyor. Türkiye'de finansman metodu olarak senedi seçenlerin oranının Ekim ayında yüzde 51.3'e tırmandığını belirten sektör temsilcilerine göre, devletin konutta senetle satışı ve bu satışlardaki batığı izlemesi mümkün değil. Türkiye'de satılan konutları tapu kayıtlarına dayanarak Türkiye İstatistik Kurumu (TÜÎK) ve banka eksper raporlarına dayanarak da Merkez Bankası izliyor. Yani kayıtdışılık var.
Agresif kampanyalar soru işareti bırakıyor
Konut sektöründe 2015’in ilk 8 ayında satışların geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 18 artış göstermesine rağmen, maliyetlerin 2013 yılının ilk çeyreğinden beri yüzde 20.4 artış göstermesi, döviz kurunun artışıyla da şirket cirolarının azalması 'satışı' destekleyen bir dizi farklı finansman modelini gündeme getirdi. TV üzerinden 10 bin TL peşinatla hemen daire sahibi yapma iddiası bulunanlar, maliyetin bir kısmını yüklenenler, kira getirisini garanti edenler, düşük peşinatlı ve ara ödemeli, uzun vadeli senet yapanlar var... Markalı projeler arasında son dönemde dikkat çeken örneklerden biri de Dumankaya İnşaat'ın 'fifti-fifti' ödeme modeli... Buna göre yatırımcı beğendiği konut için toplam bedelin yüzde 25’i ile yüzde 50’si aralığında kendi belirlediği bir miktarı peşinat olarak yatırıyor. Dumankaya’nın anlaşmalı olduğu ya da tüketicinin tercih edeceği finans kuruluşları üzerinden kredilendirilecek kalan yüzde 50 için Dumankaya, 10 yıl süreyle getiri destek ödemesini gerçekleştirme garantisi veriyor. Yani bedelin yarısını Dumankaya ödeyeceğini ifade ediyor.
Alan Yatırım Menkul Değerler Araştırma Uzmanı Burçak Gezgin'e göre, bankalardaki yüksek faiz nedeniyle farklı finansman seçeneklerine yönelen konut alıcıları için farklı ödeme alternatifleri sunan irili ufaklı pek çok firma bulunması sektörün kontrol edilebilmesini güçleştiriyor. Gezgin, “Burada SPK’dan ziyade, devletin diğer birçok kurumunun koordineli olarak, konut piyasasındaki kontrolsüz büyüme ve kontrolsüz borçlanmaya yönelik çalışma yapması gerekli. Bunun yapılmaması, sektöre olan talebin daralması halinde, sektörde çok ciddi sıkıntılarla ve iflaslarla karşılaşmamıza neden olabilir. Şu an halen satışların artmaya devam etmesi, sektörün tam doygunluğa ulaşmadığını göstermekle birlikte sektörün bu kadar agresif reklam yapması da kafalarda soru işareti bırakmaktadır” diyor.
PwC: Küçük firmalar risk yaratıyor
PricewaterhouseCoopers (PwC) Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu'na göre, satışlarda ciddi ve geleceği etkileyecek şekilde bir yavaşlama görülmediğinden kısa vadede önemli bir risk söz konusu değil... Öte yandan BDDK verilerinin konut kredilerindeki artış hızının yavaşladığını ve tüketicilerin bireysel borçluluk oranının yükseldiğini gösterdiğini hatırlatan Bayraktaroğlu, firmaların da eldeki konut stoğunu satamamaları durumunda bu zararların, müşterileri kredilendirme yükü ile de birleştiğinde kendilerini zor duruma sokacağını kaydetti.
Bayraktaroğlu, şöyle devam etti: "KONUTDER ve GYODER üyelerinin ürettikleri toplam konut sayısı, Türkiye konut pazarının azami yüzde 20'leri civarında. Bakiye kısım bir anlamda kurumsal olmayan, 30 ve altında konutluk projeler üreten, nispeten daha küçük üreticilerin elinden çıkıyor. Tüketici yasasında yapılan değişikliğe paralel olarak hazırlanan 'ön ödemeli konut satışlarına' ilişkin mevzuat (bilinen adıyla 'maketten satış' düzenlemesi) aslında ortada hiçbir inşaat olmaksızın maket üzerinden para toplayıp inşaat yapma rutinine önemli bir değişiklik ve tüketiciler açısından da güvence getirmeye yönelik bir düzenleme. Düzenlemenin kalbinde yer alan 'teminatlandırma' hususu ise 30 ve üzerinde konut üreten projeler için geçerli. Yani sektörde üreticilerin yüzde 80'i yönetmeliğin teminat hükümlerine tabi değil... Bu çerçevede banka kredisi dışında metotlarla konut satışlarının çoğalması üretici açısından ve mevzuatın teminat koruması dışında olması da tüketici açısından risklidir.”
İNDER: Finansman modellerinde kılı kırk yarıyoruz
İnşaat sektörünün kur baskısı, siyasi belirsizlik gibi dış etkenler nedeniyle iflasa sürüklenecek kadar zayıf bir sektör olmadığını dile getiren İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, sektörde planlarını uzun soluklu yapmayan, alternatif strateji hazırlamayan ve sektöre yönelik öngörüleri kısa vadeli olanların iflasla karşılaşacağını vurguladı. Bunun sektörün doğal seleksiyonu olduğunu ifade eden Durbakayım, "Herkes kendi bildiği işi yapmalı.. İnşaatçı konut; bankacı konut kredisi; turizmci turizm hizmeti vermeli. Mali yapısı iyi ve güçlü olan inşaatçıların 12 veya 24 ay gibi çok kısa vadelerde -müşterilerini konut kredi faizlerinden korumak adına- kendi iç finansman modellerini sunmasına karşı değiliz. Ancak inşaat firmalarının, bir finans kuruluşu gibi davranmaması gerektiğini düşünüyoruz" diye konuştu. 
Markalı konut firmalarının konut alıcılarına sunduğu finansman modellerinin kılı kırk yararak hazırlanan ve her bir maliyeti defalarca gözden geçirilmiş hesaplar olduğunun altını çizen Durbakayım, "Dolayısıyla sunulan finansman modellerinin çoğunluğu tüketiciye maddi ve manevi avantaj sağlayan modellerden oluşuyor. Diğer taraftan birçok inşaat üreticisi tarafından kullanılan aynı finansman modelinin tüketiciyi mağdur eden istisna firmalar tarafından kullanıldığını da biliyoruz. Sonuç olarak sektörde zor duruma düşen bir firmanın kullandığı finansman modelinin kötü oluğunu söylemek mümkün değil" değerlendirmesinde bulundu.
Bankacılık yapan müteahhite dikkat edin
İç piyasada hep aynı alıcı kesimini hedefleyen ürünler üretilmesinin tüm piyasayı beslemeye yetmediğini hatırlatan Satış Küpü Yönetim Kurulu Başkanı Kürşat Tuncel'e göre bankacılığa soyunan müteahhitler, önümüzdeki dönemde iflas riski yüksek grubu oluşturuyor. Sermayesiz çalışan müteahhitlik sektörü için ön satış mekanizmasının yavaşlaması maliyet artışıyla birleştiğinde şirketleri kolayca batışa sürükleyeceğini vurgulayan Tuncel, “Gelirleri düşen konut alıcıları senetlerini ödeyemezse inşaat şirketlerinin nakit akışı bozulur ve imalatları sıkıntıya girer. İmalat sıkıntıya düşünce senetlerini ödeyebilenler de alarma geçer ve alımlarından geri dönmek isterler. İnşaat şirketi bu kadar iade talebini karşılayamaz ve bir sarmala girer. Artık ne yeni konut satılabiliyordur, ne kimse yeni konut kredisi kullanıyordur ne de inşaat ilerleyebilir. Sonucunun ne olduğunu herkes Esenyurt skandalında gördü; on küsur şirket bir anda iflas riski ile karşılaştı” diyor.
“Kulağa hoş gelen finansal modellerin sayısı ve çeşidi arttıkça piyasanın riskinin arttığını varsayabilirsiniz” diyen Tuncel, şöyle devam etti: “Peşinatların azalması ve hatta hiç talep edilmemesi, basit olarak müteahhitin kendi karını projenin sonuna ertelediği anlamına gelir. Banka kredisi kullanılıyorsa satış bedelinin yüzde 75’i kadar bankadan alınacak kredi ile projeyi bitirmeye çalışırlar. Kim karını işin sonuna ertelemeye razı olur? Satmak hayati bir öncelikse bunu yapmak zorunda kalırsınız. Yani, projeyi lanse et, ön satış yap, banka kredilerini o projede ve arkadan gelen projenin hazırlığında kullan, yeni projeyi çık, onu da ön satışla sat ve oradan gelen parayı diğer ihtiyacı olan projeye kaydır… İşte yapılan budur. Bunun sonucu varlıklarınızı kat kat aşan mali taahhütlerle karşı karşıya kalmanızdır. Yani satamazsanız ölürsünüz. Tabii bu banka kredisi kullandırabilen şirketler için geçerli olan durumdur. Bir de sanki iyi bir şeymiş gibi banka kredisi yok! Biz kredilendiriyoruz! diyen şirketler var ki, burada risk çok daha büyüktür. Çünkü bankalar bu şirketleri kefalet oluşturamayacak kadar zayıf görmüş demektir.”
Sektörün denetimi ile ilgili olarak SPK, BDDK, Hazine Müsteşarlığı ile Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'nın kayıtsız kaldığının altını çizen Tuncel, bu sorunun en kısa zamanda çözülmesi gerektiğini kaydetti.
Ödeme planlarında faize bakmak önemli
Sektörde hakim olan görüş, öz sermayesi güçlü ve bankaların desteğini almış markalı konut projelerinin geliştirdiği finansman modellerinin risk taşımayacağı yönünde. Uzmanlar, firmalara proje başlangıçlarında öz sermaye yeterlilik kriteri getirilmesi konusunda da hemfikir. Konut alıcılarının farklı finansman modelleri için tek bakması gereken şeyin 'paranın zaman değeri yani paranın bekleme fiyatı veya faizi ile mevcut ödeme alternatiflerinin karşılaştırılması olduğunu dile getiren TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Kaya, ise şu değerlendirmede bulundu: “Kredi oranları Eylül 2015 itibarıyla aylık bazda psikolojik sınır olan yüzde 1’in üzerine çıktı ve bu durum konut alıcıları için kredi kullanımını cazip olmaktan çıkarıyor. Dolayısıyla böyle dönemlerde proje geliştiricisinin en büyük cazibesi farklı finansman modelleri yaratmak. Burada ödeme vadeleri ve ne şekilde ödemelerin yapılacağı – vade farkı olup olmadığı – dikkat edilmesi gereken unsurlar. Ben tüketici yerinde olsam her ödeme şekli için bir matematik hesabı kurgulayıp bakardım. Bazı ödeme koşulları ilk başta cazip gibi görünse de finansal matematik ile kurgulanmış bir tabloya oturttuğunuzda paranın zaman değeri nedeni ile hiç de cazip olmayabilir.”
KUTU 1
Peki finansal açıdan sağlam bir proje nasıl anlaşılabilir?
Analistlere göre bunun en garantili yolu, müteahidin projenin maliyetini bir bankaya bloke ettiği durumdur. İkinci olarak ise TOKİ ve Emlak GYO ile yapılan projeler geliyor, zira bu projelerde satış hasılatı müteahhide yaptığı inşaata paralel olarak veriliyor ve devlet garantör durumunda. Üçüncü olarak banka kredisi kullandırılan projeler geliyor, tüketici kanununa göre bankalar kredi verdikleri projelerin tamamlanmasından müteselsilen sorumlu ancak projedeki her bir alıcıya kredi vermediklerinden projenin yarım kalması halinde projeyi tamamlamak yerine kredilerini kapamayı tercih edecekleri aşikar. Böylece en azından paranızı kurtarma şansınız olabilir. Banka kredilerinin bir avantajı da bankanın uyguladığı kefalet sistemi nedeniyle müteahhitin mali durumunu incelemesi ve her müteahite bu krediyi açmaması. Böylece projede banka kredisi olmamasını alıcılar aslında bir risk sinyali olarak kabul edebilirler. Örneğin paranız olsa da tamamını müteahhite vermek hiç yapmamanız gereken bir şey... Çünkü banka kredisi kullanırsanız en azından ödediğiniz bedelin yüzde 75’i için sigorta satın almışsınızdır. Müteahhite bir şey olursa dahi banka müteselsil kefil olarak ya projeyi tamamlayacak ya da paranızı iade edecektir.
Bunların yanı sıra geçmiş referansları güçlü, yaptığı projelerde daire alanlara kazanç sağlamış, zamanında teslim gerçekleştirmiş ‘markalı konut üreticilerinin' projeleri de uzmanlar tarafından daha az riskli bulunuyor.