Herkesin merak ettiği soru: Konutta balon var mı yok mu?

Herkesin aklındaki soru: Konutta balon var mı, yok mu? Analizimiz uzun. Özeti: Türkiye genelinde balon yok. Çükü orta sınıfta henüz para yok. Dolayısıyla Amerika’daki gibi balon oluşması mümkün değil. Gayrimenkul sektörü ile milli gelir ilişkisi de bunu söylüyor. Ama bölgesel balonlar var. Bağdat Caddesi ve Fikirtepe’ye çok dikkat.

Son yıllarda Batılı şirketlerin, yatırım fonlarının ve Körfez sermayesinin yoğun ilgi gösterdiği çok aktörlü konut sektörü, bir yandan yabancı ilgisi, kentsel dönüşüm projeleri ve konuta olan ihtiyaçla ön plana çıkarken bir yandan da bazı projelerde yaşanan gecikmeler, plansız büyüme, küresel büyüme endişeleri ve artan arsa fiyatlarının maliyetleri yukarı çekmesiyle yeniden 'Balon var mı yok mu?' sorusunu gündeme taşıdı. TL'nin dolar karşısındaki değer kaybının bu yıl yaklaşık yüzde 25’lere ulaşması ve kurdaki yükselişin risk algısını artırması konut talebini frenlerken, 'İşler gerçekten yolunda gidiyor mu?' sorusu da akıllara geliyor.

Sektöre ilişkin istatistiki ve bilimsel verilerin karmaşıklığı ise sağlıklı ve net bir analiz yapmayı güçleştiriyor. Markalı konut üreticisi, tüketiciye satış vaadi sözleşmesi yaptığında, henüz tapu devri olmadığı için, TÜİK satış istatistikleri verileri bunları içermiyor. Tapu devirleri ise bir binanın ruhsatı alınıp aradan 2-3 sene geçtikten ve bina tamamlandıktan sonra alıcının borçları bittiğinde gerçekleşiyor. Banka kredisi olduğu durumların yanında bir de kayıtlara geçmeyen 'konut üreticisinin kendi bünyesinde vadelendirdiği' konutların olması da cabası... Gayrimenkul araştırma şirketi Reidin ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği'nin (GYODER) veri ürettiği sektörde Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği'nin (KONUTDER) Nişantaşı Üniversitesi ile işbirliğine giderek yakın dönemde sağlıklı veri toplamak üzerine kolları sıvadığını hatırlatalım.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, bu yılın ilk 7 ayında Türkiye genelinde 731 bin 669 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre yüzde 20 artışa tekabül ediyor. İstanbul’da ise konut satışları bu yılın ilk 7 ayında geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre yüzde 13 oranında artarak 139 bin 755’e yükseldi. Temel bazı verilerle devam edersek Türkiye genelinde yıllık ortalama 200 konut ve üzeri düzenli konut üreten yaklaşık 300 firmanın, 200'den fazla da projenin yer aldığı sektörün nabzının attığı İstanbul'da KONUTDER verilerine göre, yıllık 100 bin konut ihtiyacı var ve 120-130 bin konut üretiliyor. Yani her yıl 20-30 bin gibi talebin üzerinde bir üretim söz konusu. KONUTDER'in ‘Fiyat segmentlerine göre arz talep dengesi’ raporuna göre, metrekaresi 1.263 liraya kadar olan konutlara 72 bin talep var, hiç arz yok. 1.263 lira ve üstü konutlara ise 48 bin adet ihtiyaç var. Burada üretim, 143 bin seviyesinde. Bu rakamlar, arz ve talep arasında dengenin bozulduğunu ve lüks konutta arz fazlasının olduğunu net olarak ortaya koyuyor. Yani talebin yüzde 60'ı için gerekli olan konutlar gerçekte üretilemiyor. Tüm bu veriler ise lüks konut üzerindeki arz birikiminin önümüzdeki dönemde firmalar açısından risk oluşturacağını ifade ediyor.

Balon riski sektörün genelinde yok

Konut fiyatlarının ekonomik verilerden bağımsız olarak şişip şişmediğini ifade eden balon riski, sektörün genelinde uzun dönem görülmeyecek görünüyor. Merkez Bankası tarafından en son açıklanan Haziran Ayı konut fiyat endeksine göre, geçen yıldan bu yana Türkiye genelinde yaklaşık yüzde 18.9 oranında fiyat artışı yaşandı. Bu fiyat artışında ise dolar kurundan kaynaklanan eşdeğer inşaat maliyeti artışı ve arsa maliyetinin yüzde 35'ten 50'ye çıkması da etkili oldu. 2014 yılının Haziran ayında 1.405 TL olan metrekare başı ortalama fiyatlar ise yüzde 17.3 yükselerek 1.649 TL düzeyine ulaştı. Öte yandan Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) de Türkiye'de tüketici enflasyonundan arındırılmış reel fiyatların ise 2007'deki küresel finans krizi öncesi seviyenin yüzde 11 altında olduğunu dile getirmişti.

Bu verileri değerlendiren Satış Küpü Yönetim Kurulu Başkanı Kürşat Tuncel, “Konut fiyatlarındaki nominal artış oranları yıllar itibarıyla yüksek görülse de reel artış oranları henüz tehlikeli noktalarda değil. Türkiye’de halen yüksek enflasyon var, bu nedenle de konut yatırımlarının reel getirisi yazılıp çizilen artış oranlarının yarısı seviyesinde. İkinci bir endişe noktası olabilecek konut kredilerindeki artış oranları ise riski gören hükümet tarafından yakın zamanda frenlendi. Zaten şu anda global konjonktür kaynaklı faiz ve kur seviyeleri de yerli konut alıcısını çok cezbetmiyor. Fiyatları yabancıların da şişirme ihtimali yok. Çünkü yabancı alımları Türkiye’deki toplam alım hacminin yüzde 5’ini bulmuyor” diyor ve ekliyor: “Sektör A ve B+ dediğimiz çok sınırlı bir alıcı kitlesiyle karşı karşıya. Bu durum yaşanan iç talep sıkışıklığının asıl nedeni. Geldiğimiz noktada hem iç hem de dış talebi sınırlayan etkenler olduğu ortadayken, kredilerdeki büyüme kontrol altındayken ve hükümet aktif destek vermezken iç talebin şişmesi ve fiyatlarda balon olması mümkün değil. Mevcut talep spekülasyon saikiyle yatırım yapan sınırlı bir alıcı kitlesinin sınırlı alımlarına dayanmaktadır. Bu nedenle de fiyatların fırlaması mümkün değil. Oturum amacı ile talep gösteren kitle için ekonomik şartların bir süre daha çok uygun olamayacağı görülüyor; yani onların gelir seviyelerini hemen yükseltmek ve faizleri hızla düşürmek mümkün olmayacak, dolayısıyla da buradan gelecek talebin fiyatları balonlaştırması mümkün değil.”

Fikirtepe ve Bağdat Caddesi'ne dikkat

Analist ve uzmanlar, Kürşat Tuncel gibi sektörün geneli için bir balon riskinden bahsetmiyor ancak İstanbul'da belli bölgelerde balonlaşma ve arz fazlası oluşmuş durumda. İnşaat firmaları üst gelir grubuna sıkışıp kaldığı için yetersiz talep karşısında aşırı arz durumu var. Bu bölgelerin en bariz örneği İstanbul Fikirtepe bölgesi. Kentsel dönüşüm hamlesiyle onlarca projenin yükseldiği ve ortalama metrekare fiyatının 6 bin lira olduğu bölgede projeler bittiğinde metrekare fiyatının 12 bin liraya kadar çıkması bekleniyor ki bu bölgede oturması planlanan gerçek ihtiyaç sahiplerinin bu fiyatlarla satın alım yapması çok zor. Buradaki aşırı arz ve yanlış segment hedeflemesi sorunu yakın zamanda birçok inşaat şirketinin felaketine yol açacağı belirtiliyor.

Mevcutta üretilen konutların bir kısmının satışında zorlanılmasının aynı fiyat kategorisinde üretim yapma zorunluluğunun bir sonucu olduğunu belirten Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Kentsel dönüşüm kanununun yürürlüğe girmesinden sonra özellikle hane başına düşen gelir seviyesinin yüksek olduğu bölgelerde konut fiyatları neredeyse ikiye katlandı. Bu kanundan hem mülk sahipleri hem de müteahhitler rant sağlamaya çalıştıklarından bu bölgelerde fiyatlar arttıkça arttı ve piyasada rasyonel olmayan rakamlar konuşulmaya başlandı. Belirtmiş olduğumuz bölgelerin başında da Bağdat Caddesi gelmekte. Caddenin özellikle sahil kesiminde deniz manzaralı konutların birim metrekare fiyatı yüzde 28 artışla metrekarede 10 bin dolara kadar yükselmiş durumda” diye konuştu.

Müteahhit kredi oranının % 55 olması alarm işareti

REIDIN ve GYODER tarafından açıklanan verilere göre, markalı konutlarda müteahhit kredisi ile satışların oranı yüzde 55’e yükselirken, banka kredisi ile satışların oranı yüzde 21’e, peşin satışların oranı ise yüzde 24’e geriledi. Bunun da konut sektörü için bir alarm olarak değerlendirilmesi gerekiyor. Kürşat Tuncel, müteahhitlerin bankalar gibi düşük maliyetli ve uzun vadeli fonlama kaynakları olmadığı için bu durumun kredi riski ile birleştiğinde kolayca çöküşe dönüşebileceğine işaret ediyor. Tuncel, “Bankalar gibi kredi kullananların finansal risklerini değerlendirebilecek araçlara ve bilgiye sahip değildir. Konut satabilme endişesiyle çok rahat şekilde kredi açarlar, bu da tahsilat riskini beraberinde getirir. Özel kesim borç oranının tarihin en yüksek seviyelerinde olması nedeniyle bu eğilim özellikle dikkatle analiz edilmelidir. Müteahhit kredilerindeki büyük artış aslında satış anlamında ne kadar çaresiz kalındığının da en büyük göstergesidir. Banka kredisi oluşturamamış olmak müteahhitin riskli olduğunu göstermektedir. Bu durumda şirket kredisi kullandıran ve alternatif olarak banka kredisi sunamayan müteahhitlerin özel olarak incelenmesi gerekir” diyor.

Firmaların oturma amaçlı talebin yoğunlaştığı 2.500 Tl/m2 altı fiyatlı segmente yönelmesi, şirket kredilerinden uzak durması ve bankacılık sistemi ile el ele gitmesi gerektiğini vurgulayan uzmanlar, sektörün tamamı için en büyük riskin dövizin TL karşısında değer kazanması olduğuna işaret ediyor. İnşaat malzemelerinin çoğu dolarla alınıp satıldığından tüm inşaat şirketleri dolar bazında borçlu. Dolayısıyla her geçen gün borçlar büyüyor. Bu sebeple sermayesi zayıf inşaat şirketlerini iflasa götürebilir.

Konut fiyat endeksi ve GSYH artışı paralel

İntegral Menkul Değerler Araştırma Uzmanı Emre Çayırlı, sektörde genel bir balondan bahsedilemeyeceğini ifade eden analitik bir değerlendirmede bulunuyor. Merkez Bankası'nın 2010 sonrasında yayınlanmaya başladığı Türkiye konut fiyat endeksinin (TKFE) Gayri Safi Yurtici Hasıla (GSYH) ile karşılaştırılması yapıldığında artış oranlarının paralellik arz ettiğine dikkat çeken Çayırlı, “2010–2015 yılları arasına GSYH’nin 241 milyar TL’den 481 milyar TL’ye yükseldiği görülüyor, aynı dönemde TKFE ise 97.77’den 187.86’a yükseliyor. 2010 yılı sonrasında GSYH yaklaşık iki kat artarken, konut fiyatları 1.92 kat artış gerçekleştirdi. Her iki değerinde benzer oranlarda yükselmiş olması, son beş yıllık süreçte konut fiyatlarında yaşanan artışının sıra dışı olmayabileceğini gösteriyor” dedi. Aynı süreç içinde konut kredilerinin seyri incelendiğinde ise 2010 yılı Mart ayında 47 milyar TL büyüklüğünde olan konut kredisi hacminin 2015 yılı Haziran ayından 137 milyar TL'ye yükselmiş olduğunu belirten Çayırlı, “Konut kredi hacminde yaşanan yüksek artış oranı, milli gelir artış oranını geçmiş olsa da genel görüntüyü bozan bir durum olduğunu söylemek zor” diyor.

Son beş yılda konut faizleri ile konut kredisi arasından yaşanan ekonomik ilişkinin normal sürecinde devam etmesinin konut sektöründe balon olmayabileceğini işaret eden ikinci çıkarım olarak değerlendirilebileceğini ifade eden Çayırlı, şöyle devam etti: “Konut kredisi faiz oranları incelendiğinde, faiz oranlarında düşüş olduğu dönemlerde talebin arttığı görülmekte. Yaşanan bu hızlı artış da tam olarak faizlerin azaldığı dönemlerde ivme kazanmış bulunuyor. 2011 – 2012 yılları arasında konut kredi faiz oranı yıllık bazda yüzde 9.86’dan yüzde 14.40’a yükseldiği dönem zarfında konut kredilerin 60 milyar TL'den 72 milyar TL'ye yükseldiği görülüyor. Buna karşın 2012 – 2013 yıllarında yüzde 14.40’dan yüzde 8.49’a geri çekilen yıllık konut kredisi faiz oranıyla birlikte konut kredi hacminin de 72 milyar TL'den 100 milyar TL'ye yükseldiği görülüyor. Buradan yapılacak çıkarımla, son aylarda iç piyasada yaşanan belirsizlikle birlikte artan risk primimize paralel olarak yükselen konut kredisi faizleri yeniden yüzde 12’nin üzerine çıkmış durumda, buna bağlı olarak kredi hacimlerinin artış hızında yavaşlama beklenebilir.”

Finansman sorunu artarsa güven endeksi düşer

Kullanılan kredilerin döviz cinsli olmasının sektör için önemli bir kırılganlığı temsil ettiğini söyleyen ALB Forex Gayrimenkul Analisti Rıdvan Baştürk, ipotekli konut satışlarının düşük gelirlilerde konsantre olması da sektör için ek bir tehlike kaynağına işaret ettiğini belirtiyor. İnşaat sektörü güven endeksinin Ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 0.7 oranında gerilediğini vurgulayan Baştürk, “Güven endeksinde yaşanan bu gerilemede alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyinin bir önceki aya göre yüzde 4.9 gerilemesinin önemli bir etkisinin olduğunu görüyoruz. İnşaat sektörü güven endeksinin Haziran ayından bu yana gerilediğini görüyoruz. İnşaat sektöründe Ağustos ayı boyunca faaliyetleri kapsayan etmenlere baktığımızda en yüksek iki oranın yüzde 21,8 ile talep yetersizliği ve yüzde 18,9 ile finansman sorunlarından kaynaklandığını görüyoruz. Bu iki faktörün yüzdesel oranlarında son 3 aydır artış olduğunun altını çizmek gerekiyor. Yurtiçi ve yurtdışı mevcut riskler doğrultusunda ileriki dönemlerde finansman sorunlarının artması ve talep kanadında iyileşme olmaması durumunda, inşaat sektörü güven endeksi de aşağı yönlü eğilimine devam edebilir” değerlendirmesinde bulundu. Temmuz ayında 64,66 olan tüketici güveni endeksi Ağustos ayında 62,35 oldu.

Kur, iç talebi daraltabilir

İstanbul Üniversitesi Finans Ana Bilim Dalı Öğretim Görevlisi Doçent Dr. Ali Hepşen, Türkiye'de büyükşehir kapsamı dışındaki 32 şehir özelinde ise konut fiyatlarının reel bazda azalmasının ülkemizde konut fiyatlarının aşırı şiştiği ya da piyasada bir balon oluştu savını desteklemediğini, İstanbul özelinde konut fiyatlarının ülke ortalamasının da üzerinde artmasını olağan karşılamak gerektiğini kaydetti. Hepşen, “İstanbul’un hem hane halkı harcanabilir gelir yapısı açısından diğer şehirlere kıyasla talebi sürekli kılması hem de sürekli olarak yeni arzın piyasaya girmesi konut piyasasının önemli motivasyon unsurlarıdır. Ayrıca, İstanbul genelinde konut fiyatlarının diğer şehirlerden ve ülkelerden ayrışarak yukarı yönlü hareketinde artan kur ortamında göreli olarak ucuz kalan konutlara yönelik yabancı yatırımcının ilgisinin etkin olduğu söylenebilir” diye konuştu. Hepşen şöyle devam etti: “Kurlarda yaşanan dalgalanmalar, tüketici güveni üzerinde olumsuz etki yaratır. Tüketicilerin satın alım eğilimlerini geciktirir ve bu da gayrimenkul fiyatları üzerinde gelecek dönemlere ilişkin iç talebi daraltıcı aşağı yönlü bir baskı oluşturabilir.”

2015: Var olanı koruma yılı

Destek Menkul Değerler Gayrimenkul Analisti Emre Özgüven ise fiyatların yüksek olmasının altında vergi yükü olduğuna dikkat çekerek, “Sektör yüzde 20'ye varan vergi yüküyle çalışıyor. 150 metrekare altındaki konutlarda dahi vergilerin yüzde 18'lere yükseldiğini görüyoruz. Bu maliyetler ile ekonomik riskler birleştirildiğinde sektörün bu yılı var olanı koruma yılı olarak geçirdiğini notlarımıza ekleyebiliriz” değerlendirmesinde bulundu. Temmuz ayında konut satışlarında İstanbul'un 17 bin 182 konut satışı ile en yüksek paya (%17,8) sahip olduğunu hatırlatan Özgüven, Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısının bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 10,8 artarak 43 bin 623 olduğuna dikkat çekti. Özgüven, şöyle devam etti: “Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %45,2 oldu. İlk satışlarda İstanbul 7 bin 591 konut satışı ile en yüksek paya (%17,4) sahip olurken, İstanbul’u 4 bin 294 konut satışı ile Ankara ve 2 bin 234 konut satışı ile İzmir izledi. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %15,8 artış göstererek 52 bin 966 oldu. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 9.591 konut satışı ve %18,1 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı %55,8 oldu. Ankara 6 bin 428 konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 3.535 konut satışı ile İzmir izledi.”