Turkishtime AR-GE 250


Maslak’ın düşüşü

İstanbul'da 15 yıl önce ofis piyasasının doğduğu yer olarak tanımlanan Maslak, bugün şehir merkezinde Kağıthane gibi dönüşmekte olan bölgelerin sunduğu fiyat ve teknoloji altyapısı avantajıyla rekabette geride kaldı. Maslak'ın kurtuluşu ise semtte yeni karma projelerin çoğalmasında görülüyor.

İstanbul'un ilk ve en önemli ofis bölgesi olarak yıllarca prestijle anılan Maslak, bugün mesai bitiminde birbiri ardına yükselmiş plazaların ışıklarının sönmesiyle akşamları sessizliğe bürünen ölü bir kent görünümünde. Son beş yılda fiyatların yüzde 25 arttığı semt, doların yükselen grafiğiyle daralan ofis piyasasından en çok etkilenen bölge oldu.
Etiler, Zincirlikuyu, Beşiktaş-Balmumcu'yu içine alan Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesinin Büyükdere ve Levent'ten sonra en pahalı ikinci ofis alanı olan Maslak'ın enerjisini kaybetmesinde ise sadece fiyat faktörü etkili değil... Semt, her ne kadar içinde ofisin yanı sıra konut ve oteli de barındıran karma projelerle yüzünü yenilemeye başladıysa da, teknolojisi geride kalmış eski plazaların yaklaşık yüzde 60 gibi yüksek bir oranda olması firmaların yönünü rakip bölgelere çevirdi. Bu noktada Kağıthane ve Seyrantepe gibi bölgelerin şehir merkezinde Maslak'a en yakın ve gelişen en yeni ofis büyüme alanları olarak rakip olmasının yanı sıra daha makul fiyatlar görülmesi de semti rekabette geri planda bıraktı.

Maslak 8 bin doları gördü

Satılık fiyatlarının eski plazalarda metrekarede 5 bin-5.500 dolar, yeni plazalarda ise 7 bin dolar olduğu Maslak'ta fiyatların Spine Tower ile birlikte 8 bin doları gördüğünü belirten Residence Index şirketinin Genel Müdürü Oktay Geyik, "Ofislerde birim kira değerleri ise ortalama 25 -30 dolar/m2 civarında seyrediyor. Ancak kiralamalarda doların artışına bağlı olarak bir durgunluk yaşıyoruz. Son beş yılda fiyatların yüzde 20-25 civarında arttığı Maslak'ta genel piyasanın haricinde de talepte ve fiyatlarda bir durma var. Eğer dolarda artış devam ederse ve firmalar bir B planı geliştirmezse buradaki boşlukların nasıl dolacağı merak konusu. Fiyatlar orta vadede düşmezse, Maslak'taki kiralık ofislerin çoğu boş kalabilir" değerlendirmesinde bulundu.

Kağıthane'de 'merkez' talebi

Tekfen, Eroğlu, Dap Yapı, Nef, Efektif Gayrimenkul ve Ağaoğlu başta olmak üzere önemli grupların yatırım yaptığı Kağıthane, kentsel dönüşüm bölgesi seçilmesinin ardından dönüşümün en hızlı yaşandığı semtlerden biri... Cendere Vadisi’ndeki eski fabrika bölgesiyle Maslak'ın şehir merkezindeki en yakın rakiplerinin başında gelen ilçe, tüneller ve metro bağlantılarıyla ulaşımın güçlendirilmesi ve lokasyon avantajıyla ön plana çıkarken, 15 dolardan başlayıp ortalamada 20 doları bulan metrekare kiralarıyla da tercih nedeni... Öte yandan, Propin Danışmanlık'ın 2015 yılı ilk çeyrek ofis araştırmasına göre Maslak'ta kiralar en yüksek 38 doları görürken; Levent'te 50 dolara, Etiler'de 42 dolara, Zincirlikuyu, Esentepe ve Gayrettepe'de ise 45 dolara kadar ulaştı.
Kağıthane'nin en önemli avantajlarından biri de Maslak'ın aksine şehrin merkezinde ofis ağırlıklı değil, hem ofis hem konut projelerinin birarada yükseldiği bir alan olması. Ofis ağırlığının yanında 7-24 bir yaşam sunan projelerin yeni dönem ofis anlayışının temeli olduğuna değinen Servotel Corporation Yönetici Ortağı Ayla Heyfegil ise şirketlerin kulede bir kat almak yerine genel merkez yapılabilecek bina alma eğiliminde olduğuna, bu talebe ise Maslak'tan ziyade Kağıthane gibi gelişen bölgelerin cevap verebildiğine dikkat çekti.
Maslak'a rakip bölgeler arasında Kağıthane'nin ardından dikkati çeken semtler arasında kentsel dönüşümünü yaşayan Bomonti- Piyalepaşa'nın yanı sıra Karaköy de göze çarpıyor. Heyfegil, firmaların Karaköy'ün geleceğine yatırım yapmaya başladıklarını ve Galataport projesinin gelecek olmasıyla sağlanacak primi bugünden isteyerek 6-7 bin dolara çıkan fiyatlar üzerinden bina satın aldığını söylüyor. Şu an ise yeni binanın yoğun olmadığı semtte ofis kiraları 12-16 dolar seviyelerinde...

Teknolojide de rekabet var

Maslak'taki enerji kaybının sadece fiyat düzeyi ile ilgili olmadığını, Maslak'a rakip bölgelerde geliştirilen ofislerin yeni teknoloji altyapısıyla da fark yarattığını belirten Ayla Heyfegil, Maslak'ın bundan 15 yıl önce ilk plaza envanterinin çok ciddi bir kısmını elinde tuttuğunu, ancak bugün Maslak'taki plazaların yüzde 45'inin yeniden yapılması beklenecek kadar teknolojide eski, yüzde 10-12'sinin ise eski formatta düşünülmüş olmakla birlikte kısmen yenilenebilir olduğuna dikkat çekti. Heyfegil, "Asansör sayıları, tavan yükseklikleri, yangın ihtiyaçları, elektrik, havalandırma sistemleri gibi noktaların güncel ihtiyaçlara göre yenilenmemesinden kaynaklı sıkıntılar, plazalarda yeni tercihleri beraberinde getiriyor" dedi.

TL'ye dönüş gündemde

Önümüzdeki dönemde Maslak'taki plazalarda fiyatların dövizin artışını tolere edebilecek seviyede, yüzde 10-15 oranında düşmesinin beklenebileceğini belirten Heyfegil, "Yeni projeler, fiyat rekabeti başladığında buna hemen dahil olmayabilirler. Ancak onların da müşterilerinin ödeme planlarına avantajlar eklemesi, dekorasyonunu üstlenmeleri, ekstra depo vermek gibi ilave fırsatlar sunmaları gündeme gelebilir" diye konuştu. Heyfegil, birçok ofis projesinde müşteriyi elde tutmak için belirli bir süre için TL'ye dönmek, fiyatı belli bir süre için sabitlemek gibi konuların da konuşulduğunu sözlerine ekledi.

Maslak'ın kurtuluşu yeni projelerde

42 Maslak, Maslak 1453, Vadi İstanbul, Eclipse Maslak, Uniq İstanbul gibi içinde ofisin yanı sıra kültür, sanat ve eğlence merkezleri, yaşamsal alanları ve alışveriş noktalarını içeren karma nitelikli yeni projelerin Maslak'ta yükseliyor olması semtin kuşkusuz gözardı edilemez artıları... Ancak Ayla Heyfegil'e göre, Maslak'ın bu rekabette akşam ışıkların söndüğü karanlık bir kent görünümünden kurtuluşu, insanın çalışmak için ihtiyacı olan tüm yaşamsal faktörlerin yer aldığı bu projelerin sayıca artmasında saklı. Heyfegil'e göre, Maslak'taki Oto Sanayi'nin dönüşümü de firmaların dört gözle beklediği bir gelişme... Birkaç yıldır konuşulan 360 dönümlük bu alan ihale edilirse, pek çok proje için alan yaratılacak ancak 2 bin paydaşın biraraya gelip ortak noktada anlaşmaları kolay olmadığı için süreç uzuyor...

Boşluk oranı Levent'ten yüksek

Maslak'ta özellikle 2014 yılında arza yeni eklenen A sınıfı ofis yapıları nedeniyle, geçtiğimiz beş yıla bakıldığında ciddi bir arsa stoğu artışı görüldüğünü belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Kaya, "Gerçekleşen kiralama işlemleri de bu yeni ofis binaları üzerinden ilerliyor. Maslak bölgesindeki boşluk oranlarına bakıldığında; 2013 yılı sonunda yüzde 15 olan oranların, yeni projelerin hayata geçmesinin ardından yükseldiği görülüyor. Bu oranların Levent’e göre daha yüksek olduğunu gözlemliyoruz. Maslak bölgesinde A sınıfı yapılarda boşluk oranı yüzde 20 seviyesinde iken Levent bölgesinde yüzde 10" dedi. Kaya, "Yaşanan gelişmeler, yeni projeler bölgedeki stoğu artıradursun, Maslak konum olarak ve çevresinde mevcut ve gelişen diğer ofis bölgeleri nedeniyle önümüzdeki dönemde de kira ve satış rakamları anlamında Levent bölgesinin gerisinde kalmaya devam edecektir" diye konuştu.

Verimli ve düşük giderli ofisler gözde

Jones Lang Laselle (JLL) Türkiye Başkanı Avi Alkaş ise Maslak-Levent hattındaki ofis binalarının banka, sigorta, hukuk ve danışmanlık gibi finansal ağırlıklı firmaların tercih ettiğini, Kağıthane ve Ümraniye gibi bölgelerdeki firmaların ise daha çok üretim, FMCG, gıda, bankaların operasyon bölümleri ve ilaç sektöründe faaliyet gösteren firmalar tarafından tercih edildiğini kaydetti. Alkaş, şöyle devam etti: “Bu firmaların genel özellikleri ise yüksek kira bedelleri ödemek yerine daha verimli ve düşük giderli ofisleri tercih ediyor olmaları. Ayrıca üretim tesisleri ve depoların Gebze-Tuzla hattında bulunması da Ümraniye için bir tercih sebebi oluşturuyor. Ekleyeceğimiz en önemli tercih sebebi de beyaz yakalı çalışanların yoğun olarak Anadolu yakasında ikamet etmesi. 2015'in seçim yılı olması ve döviz kurundaki dalgalanma nedeniyle ofis talebinde daralma beklediklerini belirten Alkaş'a göre, bu talep teslimlerle birlikte 2016 yılına sarkacak.

Makro ekonomideki gelişmelerin bu süreçte etkili olduğuna değinen Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin ise “Yabancı sermayenin daha çok çekilmesi, şirket kârlılıklarının artması ofis piyasası boşluklarının dolmasıyla yakından ilgili. Fonlar inşaata yönlendiriliyor ancak inovasyon, bankacılık, servis sektörü gibi ofis talebi gösterecek sektörler de desteklenmeli” değerlendirmesinde bulundu.

MIA'DA HAREKETLİLİK SÜRÜYOR

Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe bölgesinde konumlu Torun Tower binası, Denizbank tarafından genel merkez olarak komple kiralandı.

Odeabank, Maslak’tan çıkarak Levent bölgesindeki L199 projesine taşındı.

Ernst&Young, Orjin Maslak ve Deloite ise Maslak No1 projelerine yeni ofislerini taşıdılar.

Zorlu Holding, Levent 199’a taşınıyor.

Turgut İlaç, Levent 199’da ofis kiraladı.

Merck Sharp & Dohme, Levent 199’da ofis kiraladı.

Rabobank, River Plaza’da ofis kiraladı.

AIG, Orjin Plaza’da ofis kiraladı.

Deloitte, Maslak No:1 Projesinde ofisini kiraladı.

Haziran 2015'te Şekerbank Genel Müdürlüğü, Metrocity'den yine Levent'teki Şeker Kule'ye taşınacak ve bina işletmeye alınacak.

* İstanbul'un Merkezi İş Alanı (MİA), Barbaros Bulvarı'ndan başlayarak Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak ile son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsıyor.