Turkishtime AR-GE 250


Gayrimenkulde 2020 kehanetleri

Elif Akın

Özellikle son 10 yılda gayrimenkul sektöründe ciddi bir hareketlilik söz konusu. Birbiri ardına konut, ofis, avm, otel projeleri yükseliyor. Bu tablo küresel bir döngünün getirisi...Öyle ki gelişmekte olan pazarlar başta olmak üzere hızlı şehirleşme ve demografik değişimle birlikte 2020 yılına kadar gayrimenkul sektörünün dünya genelinde önemli bir büyümeye sahne olması bekleniyor. Sektördeki fırsatlar arttıkça sektöre yapılan yatırımlar da artış gösteriyor. PwC'ın Gayrimenkul 2020 raporuna göre 2012 yılında 29 trilyon dolar olan yatırım yapılabilir gayrimenkul varlıklarının değerinin yüzde 55’lik bir artışla 2020 yılına kadar 45,3 trilyon dolara ulaşması ve bu yükseliş trendinin 2030 yılına kadar devam etmesi bekleniyor. Birincil gayrimenkul dünyasındaki yoğun rekabet, gayrimenkul yöneticilerini ve yatırımcılarını kazanç getirecek yeni fırsatlar aramaya zorluyor. Hızlı ekonomik ve sosyal değişimin merkezinde olan gayrimenkul sektörü mevcut yaşam alanlarının da hızla dönüşmesine neden oluyor. Asya, Ortadoğu, Latin Amerika ve Afrika gibi yeni ekonomilerdeki refah ve zenginlik bu bölgelere göçü artırırken bu trendin 2020 yılına kadar sürmesi bekleniyor. Tahminlere göre bu bölgelerdeki önemli nüfus hareketi mevcut şehirlerde nüfusu artırmaya devam ederken bir taraftan da yeni şehirlerin ortaya çıkmasına sebep olacak. Gelişmekte olan ekonomilerde orta sınıf yükselirken bir taraftan da mevcut nüfustaki yaşlanma aileler için şehir dışında siteler, şehir içlerinde yaşayan genç nüfus için ise mutfağı ya da otopark alanı olmayan küçük daireler gibi yeni gayrimenkul türlerine olan talebin artmasına neden olacak. Kentleşme, demografik değişim ve kıt kaynakların gayrimenkul sektörünün geleceğinde çok önemli belirleyiciler olması bekleniyor. Gelecek, ülkelerin değil “mega kentlerin” öne çıktığı bir gayrimenkul ortamına tanıklık edecek.
Türkiye'nin 5 yıllık planı
Türkiye de bu tahminlerden payına düşeni alıyor. Türkiye inşaat sektörünün GSYİH içindeki payı yüzde 4,5'lerde. Bunun da ekonomik büyüklüğü 40 milyar dolara yakın. 2013 yılında Türkiye'de 1 milyon 144 bin konut satıldı. 2012’de 701 bin, 2011 yılında 708 bin konut satışı düşünüldüğünde bu rakam, bir rekor sayılıyor. Satışların iller dağılımına baktığımızda yüzde 21'inin İstanbul'da, 12’sinin Ankara'da, 6’sının İzmir'de, 6’sının Antalya'da, 4’ünün Bursa'da satıldığını görüyoruz. Burada kritik nokta şu: Satılan 1.1 milyon konutun yarısı yeni konuttan oluşuyor ve toplam satış bedelinin 100-120 milyar TL olduğu tahmin ediliyor. Perakende ve konut sektöründeki gayrimenkul kira ve satış gelirlerinin son 3 yılda artış gösterdiği görülüyor. Peki bu hareketlilik nasıl ve ne kadar süre devam edecek? Türkiye'de yeni teşvik sistemi ve yakın coğrafyadaki talebin etkisi ile yatırımların doğu bölgelerine doğru kayması sonucu bu bölgelerde ticari binalara talebin artacağı ve gayrimenkul yatırımlarının bu bölgelere kayacağı tahmin ediliyor. Gelecek 5 yılda Türkiye gayrimenkul sektörünün gündem konuları, kentsel dönüşüm, yeşil binalar, 3. köprü, 3. havaalanı, yeni otoyol projeleri ile yeni ticari ve konut alanlarının gelişimi, hastane, otel yatırımları ve lojistik merkezleri olacak.
Genç nüfus, iç göç, şehirleşme...
Türkiye'de genç nüfusun çokluğu, nüfus artış hızı, iç göçün, şehirleşmenin ve altyapı çalışmalarının devam ediyor olması, kentsel dönüşüm ihtiyacı, GSMH büyüklüğü desteklemeyen ofis stoğu ve yeni modern ofis alan ihtiyacı gibi hususlar gayrimenkul sektörünün temel dinamiklerini etkiliyor. Son 10 yılda kişi başı GSMH’nin bin dolarlardan 10 bin doların üzerine çıkması da sektörü şekillendiren etkenlerden biri...Bu dinamiklerin üzerine bir de son yıllarda yapılan önemli yasal düzenlemeleri eklersek (imara dair yeni yönetmelikler, SPK’nın gayrimenkul ve sermaye piyasaları bazlı tebliğleri, enerji verimliliğine dair düzenlemeler, mütekabiliyet ve 6306 sayılı afet alanlarının yenilenmesine dair yasa gibi) sektörün neden bu kadar hareketli olduğunu açıklamış oluyoruz. Diğer taraftan uluslararası yatırımcı için güven ortamının sağlanması ile dünya ekonomisinin konjonktürel uygunluğu ve yatırımcıların yatırım iştahının artması da bu hareketliliği besliyor.
5 yıl içinde yüzde 48 büyüme
Konuttan sonra en çok rağbet gösterilen proje alanı ofis. 2014 yılı birinci yarıyılı itibariyle İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yılına oranla 220 bin metrekare artış göstererek 3.6 milyon metrekareye ulaştı. Türkiye lojistik pazarına baktığımızda ise önümüzdeki 5 yıl içinde yüzde 48 büyüme bekleniyor. İstanbul'da 2016 yılı sonuna kadar bitirilmesi planlanan projeler tamamlanırsa, otel arzının yüzde 12 artacağı tahmin ediliyor. 2014 yılı birinci yarıyılı itibariyle, Türkiye'deki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı 2013 yıl sonuna kıyasla 223 bin metrekare artış göstererek 9,7 milyon metrekareye ulaştı. Şu anda inşaat halinde olan ve 2017 sonuna kadar tamamlanması beklenen alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı 2,7 milyon metrekare olarak hesaplanıyor. İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla birlikte alışveriş merkezlerindeki toplam kiralanabilir alanın 12,4 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor.

 

7 milyon konut yapılacak
Ortak kanı, İstanbul’un yeni yatırımlarla dünya başkenti olma hedefiyle birlikte önümüzdeki 10 yılda hem sektör hem de ekonomi adına çok hızlı yol alacağı yönünde. Varyap CEO'su Erdinç Varlıbaş, tüm segmentlerde nitelikli konut projeleri ile kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesinin sektörün öncelikli hedefi haline geldiğini belirtiyor. “Dünyada ve Türkiye’de ekonomik gelişmeler ne yönde olursa olsun sektör hızla üretmeye, büyümeye devam edecek” diyor. Başta İstanbul olmak üzere tüm Türkiye’de mevcut bina stokunun nitelikli konutlarla yenilenmesi ihtiyacı sektörün 2023’e olan yolculuğunda belirleyici olacak. Gyoder’in 2023 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü raporuna göre 2023 yılına kadar 7 milyon 560 bin konutun üretilmesi öngörülüyor. Bu rakam 2000’lerin başından bu yana sektörün gerçekleştirdiği konut üretiminin neredeyse iki katı.

 

Kentsel dönüşümün yaratacağı ekonomi: 500 milyar dolar
Kentsel dönüşümde 20 yıl içinde 500 milyar dolarlık bir ekonomi yaratılması bekleniyor. Şu anda özellikle Fikirtepe’de hızla başlayan büyük projeler var. Bunların dışında İstanbul’un eski semtlerinde hemen hemen her yanda irili ufaklı yıkılıp yeniden yapılan binalar bulunuyor. PwC Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu, “Artık Türkiye’de herkes kentsel dönüşümün bir zorunluluk olduğunu bilincinde. Çünkü kentsel dönüşümün yapılma amacı çok net: Deprem. Kentsel dönüşümü gerçekleştirirken nasıl daha iyi uygulamaların yapılabileceğini tartışıyoruz. Bu yasanın etkilerini kısa sürede değil ama önümüzdeki 10 yılda 20 yılda görebileceğiz” diyor. Soyak CEO'su Emre Çamlıbel de “Kentsel dönüşümü başarabilecek bir güce ve birikime sahibiz. Burada kritik olan, mal sahibinin kentsel dönüşümü bir zenginleşeme aracı olarak görmemesidir. Bunu bir iyileştirme ve daha kaliteli bir ortamda yaşama imkanı olarak görmesi gerekiyor. Biz her fırsatta kentsel dönüşümün kamu, özel sektör ve yer sahipleri birlikte yürütülmesi gereken bir süreç olduğunu vurguladık, vurgulamaya da devam ediyoruz” diyor.

 

Yabancı yatırım gelmeye devam edecek
Mevcut ekonomik, demografik verilere baktığımızda Türkiye'nin özellikle Avrupa gayrimenkul piyasası için vazgeçilmez bir yatırım alanı olduğu bir gerçek. 2003 sonrası Türkiye'ye gelen uluslararası yatırımcılar da bunun ispatı. Bu süreç içinde yaşanan küresel ekonomik durgunluk sonrası yatırımların tekrar Türkiye'ye çekilebilmesi için yatırımcıların kendilerini daha “güvende” hissettikleri gelişmiş gayrimenkul pazarlarından dışarıya çıkmalarını beklemek gerekiyor. Bu artık başladı. Bu süre içinde İngiltere, Almanya ve Fransa'ya yoğunlaşan yatırımcılar yavaş yavaş İspanya, İrlanda gibi gelişmekte olan gayrimenkul pazarlarına yönelmeye başladılar ve sıra Türkiye'ye geldi. Resme bireysel yatırımcılar açısından bakarsak öteden beri Körfez ve Arap ülkelerinden ciddi oranda bireysel yatırımcıyı özellikle konut projelerine çekiyoruz. Bu önümüzdeki dönemde de devam edecek. Ancak sektörün geneli için uluslararası kurumsal yatırımcının girişi önemli. Bu da konut dışındaki gayrimenkul segmentlerinin gelişmesi ile doğru orantılı. Özellikle lojistik ve endüstriyel gayrimenkul; data merkezleri, yurtlar, otel yatırımları bu alanda önemli bir potansiyelin olduğu gayrimenkul yatırım alanları gibi görünüyor.
Yeni tüketici “akıllı bina” istiyor
Yeni tüketici, yeni yaşam ihtiyaçlarına cevap veren, optimum metrekareli, enerji verimli, sürdürülebilir ve yeşil odaklı, düşük aidatlı konutlar istiyorlar. Küçük metrekareli, ama her türlü ihtiyacını karşılayabileceği; spor alanları, havuzu olan, ulaşım kolaylığı sunan konut tiplerine yöneliyor. Özellikle de güvenliği olan ve çocukların, gençlerin sağlıklı yaşam için spor yapabilmelerine olanak sunan konut projeleri istiyorlar. Bu istekler yeni yapılan projelerin niteliğini belirliyor. Soyak CEO'su Emre Çamlıbel, kendi projeleri hakkında bilgi veriyor: “Biz de projelerimizde bu ihtiyaçları karşılıyoruz. Sosyal donatılar içinde havuzlar, spor alanları, yürüyüş parkurları gibi kent yaşamında soluk aldıracak alanların tümü oluyor. Projelerimizde enerji ve su tasarrufu sağlayan uygulamaların yanı sıra, bisiklet park alanları, elektrikli şarj üniteleri, ısı tasarrufu sağlayan camlar gibi pek çok özelliğe yer veriliyor. Projenin temasına göre de bazı farklılaşan unsurları katıyoruz. Örneğin, Soyak Siesta Oxygen’de aroma terapili buhar odası, oxygen bar, vitamin bar, oksijen dezenfektanlı yüzme havuzları, ozon terapili jakuziler ve spa’nın da yer aldığı projede masaj, sauna, yoga, pilates alanı ve rekreasyon alanları da bulunuyor”.
Avrupa'da Halkalı, Anadolu'da Fikirtepe gelişecek
Gelecek 5 yıla damga vuracak bölgeler, ulaşım ve büyük çaplı kent projelerinin etkileyeceği bölgelerle sanayiden dönüşen bölgeler olacak. Bu çerçevede Avrupa yakasında Halkalı, Bahçeşehir, Hadımköy gibi bölgelerle, Anadolu yakasında yeni yapılan metro projelerinin hareketlendireceği bölgeler başta geliyor. Ayrıca iki yakayı birbirine bağlayan Marmaray ve Boğaz tüp geçişi, 3. köprü ve yeni şehir projelerinin etkileyeceği bölgeler de orta ve uzun vadede yatırım için öne çıkan bölgeler. İstanbul, her şeyden önce dünyanın en önemli mega kentlerinden biri. İstanbul’un genç ve çalışan bir nüfusu var. Büyüyen bir kent olduğu için konut ihtiyacı ortaya çıkıyor. Konutun dışında İstanbul iş dünyasının da kalbi haline geldi. Yabancı markaların temsilcilerinin ofis ihtiyaçları da çoğaldı. Güçlü bir ekonomiyle desteklenen ve hızlı büyüyen bir pazara sahip olduğu için genellikle yatırımcıların favori şehirlerinden. İstanbul’da farklı ihtiyaçlara cevap verecek çok çeşitli ve nitelikli proje bulunuyor. Deloitte Türkiye Denetim Ortağı Özkan Yıldırım gelecek 5 yılda öne çıkacak bölgelere örnek veriyor: “Anadolu yakasında Fikirtepe, Ataşehir, Kartal, Maltepe, Sancaktepe öne çıkacak. Avrupa yakasında ise özellikle ofis projeleri için Zincirlikuyu, Levent, Maslak cazibesini korurken, Halkalı, Küçükçekmece, Ayazağa konut projeleri için önemli olacak”.