OSB Yıldızları Araştırmması


Yeşil Binalarda Çalışanlar Daha Verimli

Dünyada küresel ısınmanın olumsuz sonuçlarıyla birlikte kamuoyunda çevreye yönelik artan farkındalık, gayrimenkul pazarında yeşil bina olarak adlandırılan çevre dostu yapıları da beraberinde getirdi. Konut, otel, AVM veya ofislerin çevreye karşı zararlı etkilerinin en aza indirilirken, aynı zamanda dünyada kıt olan enerji kaynaklarının da daha tasarruflu kullanılmasına yönelik konumlandırılması, yeşil binaların bir trend olarak dünyaya yayılmasına neden oldu. Çevre dostu yeşil binalar sadece yerküreyi ve çevreyi korumakla kalmıyor, aynı zamanda yaşayanların, çalışanların sağlık ve konforuna da katkıda bulunuyor. Araştırmalara göre yeşil ofis binalarında çalışların verimliliği artarken, personel giderleri de azalıyor.
Yeşil binalar konusunda Türkiye’nin vizyoner şirketi Altensis’in kurucu ortağı Emre Ilıcalı, yüzde 10’luk oranların şirket göstergeleri açısından küçümsenemeyeceğini söyledi. Emre Ilıcalı, toplam işletme maliyetleri içinde yüzde 90’a ulaşan personel maliyetlerinde olası yüzde 10’luk azalmanın ve üretkenlikte yüzde 10’luk artışın bile şirketlerin finansal göstergelerinde ciddi sonuçlar ortaya çıkaracağını açıkladı. Ilıcalı, “Dünyada yapılan araştırmalara göre çalışma koşulları ve konforu ile çalışan performansı ve işe bağlılık arasında pozitif bir korelasyon olduğu ortaya konulmuştur. Çevre dostu binaların beraberinde getirdiği pozitif etkiler sonucunda, çalışan verimliliğindeki artış, işe devamsızlık sürelerinin azalması, işten ayrılmaların azalması gibi konularda oluşacak iyileşmelerin getireceği ekonomik fayda aslında buzdağının su altındaki yüzüdür”

Son yıllarda ortaya çıkan yeşil bina değerlendirme sistemleri, ticari binalarda enerji ve kaynak verimliliği, karbon ayak izinin küçültülmesi, atık yönetimi, işletme operasyonel giderlerinin azaltılması ve iç mekan yaşam kalitesinin arttırılması gibi konularda yenilikçi çözümler sunmaktadır.
Ülkemizde son yıllarda üst kalite ofis yatırımlarının giderek arttığını ve sadece İstanbul’da 2017 sonunda 6.5 milyon m2lik bir ofis stoğunun oluşacağını anlatan Emre Ilıcalı, yüksek konforlu ofis binalarındaki artışa ilişkin şu değerlendirmede bulundu:
Y Jenerasyonunun beklentileri yüksek
“21. yüzyıl itibariyle artık bilgi toplumu, tıpkı önceki yüzyıllarda Sanayi devriminin etkisiyle hızla artan endüstriyel işletmelerin yerine, bu sefer yüksek konforlu ofis binalarının artışını büyük ölçüde hızlandırdı. Yani bir anlamda sanayi devrimi sonrasında ortaya çıkan yatay endüstriyel yapılaşmanın yerini, günümüzde yüksek katlı ofis kuleleri aldı. Y jenerasyonunun iş hayatına girmesiyle, firmaların kendi çalışanlarına sundukları çalışma ortamlarının karakterleri öngörülemeyen bir şekilde değişmektedir. Özellikle ofis projelerindeki yüksek donanımlı çalışan tipinin, sağlık ve konfor gibi öğelere olan farkındalığı oldukça yüksek. Daha ferah, daha temiz, termal konfor öğelerine sahip, daha aydınlık mekanlarda çalışmak istiyorlar. Bu mekanlarda çalışanların üretkenlikleri de artıyor. Bir ofis işletmesinde toplam giderler içerisinde en yüksek payı yaklaşık % 90 ‘la personel giderlerinin aldığı düşünüldüğünde, bu alanda yapılacak en ufak bir iyileştirmenin katkısının çok büyük olacağı öngörülebiliyor.”
Yeşil ofis binasının çalışan verimliliği yanı sıra işletme verimliliği açısından da faydaları bulunuyor. Yeşil bina değerlendirme sistemlerine göre, yeşil binalarda ortalamada %20-30 a varan enerji giderlerinde azalış, % 30-40 civarında su verimliliği, yine % 20 civarında operasyonel bakım onarım masraflarında azalış hedefleniyor.
Emre Ilıcalı, bu sonuçların sağlıklı bir şekilde rakamsal olarak ortaya konulmasının, yeşil bina yatırımlarının zaten oldukça düşük olan geri dönüş sürelerini daha da azaltarak, yeşil bina hedefini ofis binalarında olmazsa olmazlardan biri haline getireceğini açıkladı.
Yeşil bina sayımız artmalı
Türkiye’de yeşil bina sayısının artması gerektiğini anlatan Emre Ilıcalı, sözlerini şöyle sürdürdü:
“2014 Aralık ayı itibariyle ülkemizde sertifikalı 114, devam eden ise 300’ün üzerinde yeşil bina projesi bulunmaktadır. Senede bir milyonun üzerinde konutun satıldığı, 100 binin üzerinde yeni projenin üretildiği Türkiye için bu rakamlar oldukça düşüktür. Özellikle geçtiğimiz yıllarda başlayan ve önümüzdeki senelerde ivmelenerek devam edecek olan kentsel dönüşüm sürecinde, yeşil binalara çok daha fazla önem verilmesi gerekmektedir. Bu konunun mutlaka yerel mevzuatlara girmesi, yeşil bina kriterlerinin standart hale gelmesi, bu sayının hızlıca artmasını sağlayacaktır. Yine bu kriterlerin adaptasyonu ve denetlenmesi için uluslararası yeşil bina değerlendirme sistemlerinden ve onların kriterlerinden de mutlaka yararlanılmalıdır. “
Altensis Kurucu Ortağı Emre Ilıcalı, Dünyada çalışan verimliliğinin önemine dair şu örnekleri de paylaştı:
“ABD’de yıllık çalışan başına % 3 civarındaki devamsızlık, toplamda çalışan başına 2000- 2500 USD arasında bir maliyet oluşturmaktadır. Birleşik Krallık’ta özellikle psikolojik sorunlardan kaynaklı yıllık 30 Milyar poundluk bir üretim kaybı yaşanmaktadır. Avustralya’da devamsızlık sebebiyle 7 Milyar Dolarlık bir ek maliyet ortaya çıkmaktadır.”
Yeşil ofislerin özellikleri:
WGBC tarafından hazırlanan ofis yaşam kalitesi raporuna göre ön plana çıkan faktörlerden bazıları şöyledir:
Hava Kalitesi Yüksek Ofiste Rapor Alanların Oranı Yüzde 35 Azalıyor
Uluslararası standartlara uygun tasarlanmış havalandırma sistemlerine sahip çalışma mekanlarında çalışan personelin üretkenliğinin durumdan duruma değişmekle birlikte ortalamada 8 % ila 11 % arasında iyileşmesi öngörülmektedir. Ayrıca hava kalitesi yüksek mahallerde çalışanların raporlu olma oranlarının %35 e varan oranda azaldığı yapılan araştırmalarda gözlemlenmiştir.
Hava kalitesini belirleyen etkenler arasında mahallere verilen taze hava miktarları, iç mekanlarda kullanılan halı, mobilya, boya, kaplama v.b. malzemelerin hava kalitesine etkileri, kirli ve koku üreten mekanların egzost seviyeleri gibi konular örnek gösterilebilir.
Termal Konfor Eksikliği Performansı Yüzde 6 Düşürüyor
Son yıllarda iklimlendirme sistemlerinin gelişmesiyle termal konforun sağlanması önemli bir ihtiyaç haline gelmiştir. Termal konfor tanımı altında, hava sıcaklığı, ortam mahal sıcaklıkları, hava hızı, nem ve kontrol edilebilirlik gibi konular incelenmektedir. Ortam hava koşullarının çok sıcak veya çok soğuk olması durumlarında yapılan araştırmalarda % 4 ila % 6 arasında performans düşüşleri gözlemlenmektedir. Yine iklimlendirme sisteminde kullanıcı kontrolünün olduğu durumlarda, toplam üretkenlikte % 3 e varan bir artış gözlemlenmiştir.
Yeterli gün ışığı ile uyku kalitesi de yükseliyor
Ofislerde aydınlatma birçok açıdan önemlidir. İyi tasarlanmış bir aydınlatma sistemi, estetik getirilerinin yanında yapılan işin kalitesini arttıracağı gibi, konfor, beden ve ruh sağlığı açısından pozitif etkiler sağlayacaktır. Ayrıca günışığı miktarının arttırılması, yine kullanıcı konforunu arttıran aynı zamanda iyi hesaplandığı takdirde enerji verimliliğine pozitif etkisi olan bir stratejidir. Standartlara uygun tasarlanmış, yeterli günışığı alan ofislerde çalışanların uyku miktarlarının ve kalitesinin daha yüksek olduğu, ortalama da 46 dakika daha fazla uyudukları, yine iyi aydınlatılan ve yeterli günışığı alan ofislerde sağlık sorunlarıyla devamsızlıkların % 6.5 civarında azaldığı gözlemlenmiştir.
Bu noktada cam ve cephe tasarımı önem kazanmaktadır. Özellikle açılabilir pencere seçimleri dikkatli yapılmalı, konfor oluşturmaya çalışılırken, enerji israfı, gürültü ve termal konfor sorunları ortaya çıkmamalıdır.
Akustik konfor: Aşırı gürültü verimliliği yüzde 60 azaltıyor
Beyaz yaka çalışanların yoğun bulunduğu alanlarda, beyin gücüne dayalı üretimin yapıldığı ofislerde, akustik konfor ihtiyacı, çalışan verimliliğinin arttırılması için olmazsa olmazlardan biri haline gelmiştir. Araştırma sonuçlarına göre, istenmeyen gürültülere maruz kalındığında ofis alanlarında üretkenlik % 60’a varan oranlarda azalmaktadır.
Ofis alanlarının tasarımı yapılırken akustiği etkileyecek, açılabilir pencereler, cephe sistemleri, cihaz seçimleri, mekanik ekipmanlar ve lokasyon gibi konular mutlaka gözönünde bulundurulmalıdır.
İç mekân tasarımı stresi yok ediyor
Günümüzde ofislerde yoğunluk, mahremiyet, sessiz çalışma koşullarının sağlanması gibi konfor ve üretkenliği etkileyen konular ofis iç mekan tasarımı ve yerleşimini ön plana çıkarmıştır. Ofis kullanım yoğunluklarının azaltılması için esnek çalışma yöntemleri, evden çalışma gibi stratejiler uygulanmaktadır.
Ayrıca ofis binalarında aktif tasarım, yani çalışanların hareketliliğine arttıran, saatlerce masa başında oturmalarının getireceğin negatif etkileri azaltan, yürüyüş imkanı veren ofis tasarımları önem kazanmaktadır.
Ofislerin içerisinde çalışanların sosyalleşebileceği alanların oluşturulması da yine stres ve yabancılaşma (alienation) gibi negatif etkileri azaltabilecek stratejilerdendir. ABD’de büyük bir bankanın ofislerinde ve çağrı merkezlerinde yapılan çalışmalara göre, sosyal alanlarda yapılan iyileştirmeler sonucu, iş yerine ve çalışma arkadaşlarına olan bağımlılıkta (cohesion) 18 % artış gözlemlenmiştir. Ayrıca Stres seviyesinde %6 ve işten ayrılmalarda 12% oranında azalma görülmüştür.
Yine Y kuşağına yönelik yapılan araştırmalarda, çalıştıkları ofislere ait sıra dışı bir yerleşimin (fit-out) üretkenliğini artıracağını söyleyenlerin oranı yüzde 69 civarındadır
Manzara psikoloji etkiliyor
Yapılan araştırmalarda, ofislerde uzun süre ekrana bakarak çalışanlarının yaşadığı fiziksel ve ruhsal olumsuzlukların azaltılması için bazı tasarım stratejileri ortaya çıkmıştır. Bunlar arasında manzaraya erişim, oturdukları yerden dışarıyı görebilmeleri ve ofis ortamındaki doğal ortama ait kat bahçeleri, yeşil alanlar, ağaçlar, bitkiler gibi öğelerin etkisi sayılabilir. Burada bölgesel tasarım stratejileri, günışığından faydalanma, doğal havalandırılan alanlar ve yerel bitkiler gibi konular ön plana çıkacaktır.
Lokasyon ve ulaşım kolaylığı devamsızlığı azaltıyor
Merkezi lokasyonlarda bulunan ofisler, toplu taşıma, yürüme yolları ve bisiklet gibi alternatif ulaşım sistemlerinin kullanılabilmesini teşvik ettiği için önemlidir. Ayrıca ofis çalışanlarının günlük ihtiyaçlarını kolaylıkla karşılayabilecek sosyal donatılara yakın olmaları, üretkenliklerini ciddi oranda etkilemektedir. Bu kapsamda yapılan bir araştırmada ofis binasında bulunan çeşitli imkanların devamsızlıkları 68 % oranında azalttığı tespit edilmiştir.