Turkishtime AR-GE 250


ÖZEL ARAŞTIRMA: AVM'SİZ KENTLERE HÜCUM!

Barış Soydan

Turkishtime Özel Araştırma

 

AVM sayısı 343'e ulaştı. Ama Türkiye genelinde 14 ilde sadece birer AVM yer alırken, 21 ilde ise hiç AVM bulunmuyor. Rekabetin az olması ve yatırımın geri dönüşünün diğer illere göre daha fazla olması bu illere olan ilgiyi artırıyor. Esas Holding, Turkmall önemli yatırımcılar arasında...

 

Esra Kızıltan esrakiziltan@turkishtimedergi.com

 

 

İLLERE GÖRE AVM SAYISI
İl GLA- Toplam Kiralanabilir Alan AVM Adedi
Adana 178,543 3
Afyon 39,7 2
Aksaray 22,098 2
Ankara                1.350.455 35
Antalya 327,249 16
Artvin 5,5 1
Aydın 132,882 8
Balıkesir 82,968 6
Batman 20 1
Bilecik 15,146 1
Bitlis 10 1
Bolu 45,1 2
Bursa 383,325 11
Çanakkale 22,389 3
Çankırı 14,5 1
Denizli 123,725 5
Diyarbakır 143,506 5
Düzce 13,5 1
Edirne 38,435 3
Elazığ 26,861 2
Erzurum 45,551 2
Eskişehir 123 4
Gaziantep 245,409 6
Giresun 13,782 2
Hatay 113 3
Isparta 26 1
Istanbul                3.829.112 101
İzmir 459,269 20
Kahramanmaraş 64,3 2
Karabük 48,248 3
Karaman 9,689 1
Kastamonu 10,036 1
Kayseri 152,393 6
Kırıkkale 53,106 3
Kırklareli 6,906 1
Kocaeli 187,177 9
Konya 192,094 7
Kütahya 62,437 3
Malatya 64,507 2
Manisa 57,9 4
Mardin 26 1
Mersin 173,333 6
Muğla 148,685 10
Nevşehir 27,431 1
Ordu 7,8 1
Osmaniye 19,774 1
Sakarya 92,51 4
Samsun 162,848 6
Siirt 25 2
Şanlıurfa 73,7 3
Tekirdağ 90,881 6
Trabzon 90,448 3
Tokat 28 1
Uşak 30,966 3
Van 9 1
Yalova 26,106 2
Zonguldak 31,088 2
TOPLAM                9.823.368 343

 

Son yıllarda eleştirilerin odağında. Kimi zaman siyasi malzeme konusu oluyor, kimi zaman ise sosyal değişimin simgesi. Hızla çoğalan AVM’ler ne kadar eleştirilirse eleştirilsin hem tüketiciler hem de yatırımcılar için vazgeçilmez konumda. Küçük veya büyük sermaye grupları yarattıkları istihdamla Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden biri haline gelen AVM’lere yatınm için fırsat kolluyor. “Doğru zaman, doğru lokasyon ve doğru proje” vizyonuyla hareket eden yatınmcılar, bu üç sac ayağını bulunca yatırım yapmaktan kaçınmıyor. Son beş yılda en fazla AVM artışı sırasıyla İstanbul, Ankara, Muğla, İzmir ve Gaziantep’te oldu. Türkiye genelinde 14 ilde sadece birer AVM yer alırken, 21 ilde ise hiç AVM bulunmuyor. Bilişim ve Danışmanlık Şirketi Maptirks'in yaptığı araştırmaya göre Artvin, Bilecik, Bitlis, Çankırı, Düzce, Erzincan, Karaman, Kastamonu, Mardin, Nevşehir, Niğde, Ordu, Osmaniye ve Tokat illerinde sadece birer tane AVM yer alıyor. Burdur, Bartın, Sinop, Çorum, Kırşehir, Yozgat, Sivas, Gümüşhane, Bayburt, Rize, Ardahan, Kars, Iğdır, Ağrı, Tunceli, Bingöl, Muş, Van, Şırnak, Adıyaman ve Kilis illerinde ise AVM bulunmuyor.

 

 

Nüfus faktörü etkili

KDM Yatırım ve Danışmanlık Kurucusu Murat İzci, “Bir şehirde AVM yatırımı yapmak için nüfusun en az 200 bin olması gerekiyor” diyor. Bahsi geçen 21 il ise henüz bu rakamın altında. İzci'ye göre tabiki tek faktör nüfus değil. O şehir halkının ekonomik geliri iyi ise AVM açılabilir ama genellikle Anadolu kentlerinde durum böyle değil. O nedenle 200 binlik bir nüfus yatırımın geri dönüşü için gerekli. İzci'nin yorumu şöyle: “Anadolu yatırımcılar açısından bakıldığında daha potansiyel görünüyor. Ama o kadar da verimli olmuyor açıkçası. Çünkü Anadolu kentlerinde halk yeniliğe, değişikliğe biraz daha mesafeli. Anadolu kentlerinde genellikle bir mecburiyet caddesi oluyor ve halk orada geziyor, alışveriş yapıyor. Örneğin, Osmaniye'de şehrin içinde bir avm açtık. Oturması için bir yıldan fazla bir zaman geçti. O yüzden Anadolu'da sabırlı olmak gerekiyor. Yatırımcı bir yılı gözden çıkarmalı”.

 

 

Rekabet avantajı var

İstanbul, Ankara, Bursa gibi illerde yatırımın geri dönüşü çok hızlı oluyor. Bu nedenle yatırımcı o kentlere odaklanıyor. Ama buralarda da rekabet çok fazla. Anadolu'da ise tam tersi. Bu nedenle  AVM sayısının az olduğu iller daha avantajlı konumda. Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü, “Artık oldukça büyük kasabalara da AVM yapılıyor. Anadolu'da ticaret de süratli bir artış içinde. Dolayısıyla AVM yatırımcısının bundan sonraki hedefi rekabetin daha az olduğu Anadolu şehirleri” diyor. Belgü, gelecek süreçte semt AVM'lerinin gündeme geleceğini belirtiyor. Buna göre yatırımcı ya tüketicinin yanı başına gidecek ya da  tüketicinin her şeyi bulduğu oldukça büyük AVM yapacak.

 

Yatırım getirisi daha fazla

Rekabetin daha az olması nedeniyle yatırımın getirisi AVM yoğun kentlere kıyasla bu illerde daha fazla oluyor. JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, durumu şöyle özetliyor: “Özellikle İstanbul ve Ankara’da yaşanan perakende yoğunluğu beraberinde rekabeti getirdiği için yatırımlar sonucu doğan gelirin sürdürülebilirliği kimi zaman bir soru işareti olabiliyor. Bu sebeple yatırımcıların beklentilerine göre ikincil şehirlerde yatırım yapmaları doğrultusunda öneriler sunuyoruz. İstanbul, Ankara ve İzmir haricindeki şehirlerde proje sayısı daha nadir olduğu için yatırımcılar için daha güvenli bir ortam oluşuyor. Zaten getiri oranlarına baktığımız zaman da İstanbul’da yüzde 7-8 aralığında olan seviyenin ikincil şehirlerde yüzde 8 ve üzeri olduğunu görüyoruz. Bu da yatırım getirilerinin birincil şehirlere göre daha yüksek olduğunu gösteriyor. Birçok yatırımcı da bu unsurları göz önünde bulundurarak yatırımlarını İstanbul, Ankara ve İzmir’in dışında gerçekleştiriyor”.

 

 

Turkmall ilk AVM'leri açıyor

Peki bu illere kimler yatırım yapıyor? Bu sorunun yanıtını Murat İzci veriyor. Buna göre, Erzincan'ın ilk AVM'si Ekim ayında açılacak. 18 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip olacak. Bunun dışında Giresun'da bir AVM yatırımı var. Henüz netleşmese de Kırşehir ve Niğde'de zemin çalışmaları yapılıyor. Ordu, Rize, Giresun arasında 45 bin metrekarelik bir AVM yatırımı konuşuluyor. Sinop'ta da yapılmak isteniyor ama henüz nüfus olarak yeterli değil. Kilis önemli bir bölge ama oranın da şanssızlığı Gaziantep'e yakın olması. Çünkü Gaziantep AVM yoğun bir kent. Bu nedenle Kilis'te yakın vadede bir AVM yatırımı söz konusu değil. Anadolu'ya en çok yatırım yapan şirketlerin başında Turkmall geliyor. Şirket, Tokat'ta 30 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip şehrin ilk AVM projesini gerçekleştirdi. Turkmall ve Yıltaş Grup ortaklığında 60 milyon euro yatırım bedeli ile gerçekleştirilen Tokat Novada AVM'yi yılda 5 milyon kişi ziyaret ediyor. 90 markaya evsahipliği yapan AVM 500 kişiye istihdam sağlıyor. Turkmall'ın ilk olma özelliği devam ediyor. Yozgat'ta bu yıl bitmesi planlanan bir AVM projesi var. Van'da inşaatı devam eden ilk AVM'nin 2016'da bitmesi planlanıyor.

 

 

Esas Holding'den dört AVM yatırımı

Faaliyetine 2009 yılında ticari gayrimenkul projelerine yatırım yaparak başlayan Esas Gayrimenkul, bugüne kadar yurtiçi ve yurtdışında toplam 200 milyon euro tutarında yatırım gerçekleştirdi. Esas Gayrimenkul 100 milyon euro büyüklüğündeki özsermayesi ile yurtiçindeki ve yurtdışındaki gayrimenkul fırsatlarını yakından takip ediyor. Yurtiçinde yaptığı AVM yatırımları ile dikkat çekiyor. Burada da AVM'nin çok az ya da hiç olmadığı lokasyonları tercih ediyor. Bunlardan biri geçtiğimiz günlerde Çanakkale'de açılan 17 Burda. Kentin gelişme aksında bulunan 17 Burda AVM, Çanakkale’nin bu ölçekteki ilk projesi. 38 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olan AVM'deki mağaza sayısı 150. Diğer taraftan bu yıl içerisinde Zonguldak'ta daha önce Demir Holding'e ait olan Demirpark AVM'yi satın aldı. Orayı yeni bir konseptte yeniden hayata geçirecek. İzmit'te 41 Burda adıyla devam eden bir projesi var. Bolu'da da 14 Burda adıyla yeni bir AVM yapacak. 2016 yılında üç yeni proje hayata geçirecek olan Grup, 1,5 milyar TL'ye yakın bit yatırım bütçesi ayırdı. Hedef 2016 sonuna kadar 500 bin metrekare kiralanabilir alana ulaşmak. Arazi arayışları devam eden yönetim, İstanbul dışındaki ofis ve AVM projeleri ile ilgileniyor.

 

 

Ciro 90 milyar TL'ye çıkacak

2014 sonunda AVM’lerin toplam pazar büyüklüğü 75 milyar TL'ye ulaştı. 1,7 milyar kişinin ziyaret ettiği AVM'lerin toplam kiralanabilir alanı da 9,8 milyon metrekare oldu. Alışveriş merkezleri, 2014 yılında 400 bini aşan çalışanı için Sosyal Güvenlik Kurumu'na toplam 7.5 milyar lira ile rekor prim ödemesi yaptı. Türkiye'de hizmetler sektöründe çalışan her 100 kişinin üçünü AVM'ler istihdam ediyor. Yabancı yatırımcıların Türkiye'deki toplam AVM yatırımları 14 milyar doları aştı. Son altı yıl ortalaması 9.4 milyar dolar olan doğrudan yabancı sermaye girişlerinin yıllar itibariyle değişmekle beraber yüzde 10 ile 15'lik kısmı AVM'lere geldi. AYD Başkanı Hulusi Belgü, ekonomiye sağladığı katma değer azımsanamayacak düzeyde olan AVM'lerin yeni yatırımlar ile birlikte 2015 sonunda sayısının 355’lere toplam cironun da 90 milyar TL’ye ulaşacağını tahmin ediyor.

 

 

20-25 bin metrekare yetiyor

Maptriks’in verilerine göre Türkiye genelinde inşaat halinde olan 74 AVM var. Bu alışveriş merkezlerinin toplam 22 tanesinin İstanbul’da, 7’sinin Ankara ve 5’inin Bursa’da açılması öngörülüyor. Geri kalan 40 AVM'yi ise Anadolu paylaşıyor. AVM konseptleri belirlenirken nüfus, nüfusun ekonomik geliri ve iklim önemli oluyor. 150 bin nüfusluk bir bölgeye 50 bin metrekarelik bir AVM açılmıyor, 20-25 bin metrekare yeterli oluyor. AVM’lerin en önemli avantajlarından biri kuşkusuz mevsim şartlarından etkilenmeden rahat bir ortamda alışveriş imkanı sunmaları. Bu durum Anadolu kentlerindeki insanları sokağa çıkartmak için de önemli bir faktör oluyor. Diğer taraftan yeşil trend buralarda da karşımıza çıkıyor. Örneğin, Novada Tokat “yeşil sertifikası” olan bir AVM olmasıyla tanınıyor.

 

ANADOLU'YA YATIRIM YAPMAK İÇİN 3 NEDEN

Rekabet daha az

Oyuncu çok az hatta bazı illerde hiç olmadığı için yatırımcı AVM yoğun illere göre rekabet açısından avantajlı oluyor.  Artık oldukça büyük kasabalara da AVM yapılıyor. Anadolu'da ticaret hızlı bir artış içinde. Dolayısıyla AVM yatırımcısının bundan sonraki hedefi rekabetin daha az olduğu Anadolu şehirleri.

 

Yatırım getirisi daha fazla

Getiri oranlarına bakıldığı zaman İstanbul’da yüzde 7-8 aralığında olan seviyenin ikincil şehirlerde yüzde 8 ve üzeri olduğunu görüyoruz. Bu da yatırım getirilerinin birincil şehirlere göre daha yüksek olduğunu gösteriyor.

 

Güven daha yüksek

Özellikle İstanbul ve Ankara’da yaşanan perakende yoğunluğu beraberinde rekabeti getirdiği için yatırımlar sonucu doğan gelirin sürdürülebilirliği kimi zaman bir soru işareti olabiliyor. Bu sebeple yatırımcıların beklentilerine göre ikincil şehirlerde yatırım yapmaları daha avantajlı oluyor. İstanbul, Ankara ve İzmir haricindeki şehirlerde proje sayısı daha nadir olduğu için yatırımcılar için daha güvenli bir ortam oluşuyor.