Turkishtime AR-GE 250


En çok ciro yapılan 10 AVM

Elif Akın

Turkishtime özel araştırma

AVM'lerin azlığı, çokluğu ya da gerekliliği Türkiye'de en çok tartışılan konulardan biri... Bu konu tartışıladursun son verilere göre, 2016'da Türkiye'deki AVM sayısının 400'ü bulacağı öngörülüyor. Yeni bir polemik başlatmak istemeyiz, ancak AVM'lerin yatırımcılar açısından verimli bir alan olarak görüldüğü bir gerçek. Bugün Türkiye'de 337 AVM bulunuyor. Hepsi belli bir amaca hizmet etse de hepsinin aynı performansı gösterdiğini söyleyemeyiz. Markalar için ciro ve verimlilik açısından bazı AVM'ler rakiplerini geride bırakıyor. Hangilerinin öne çıktığını öğrenmek için 10 perakende markasının yöneticileri ile görüştük. İpekyol, Saat&Saat, Faik Sönmez, Penti o markalardan birkaçı. Onlara en çok ciroyu yaptıkları, olmayı tercih ettikleri AVM'leri sorduk. Yöneticilerden gelen yanıtlarda ilk üç AVM, İstinye Park, Cevahir ve Palladium olarak sıralandı. Bunun nedenini Faik Sönmez Yönetim Kurulu Başkanı Mete Sönmez şöyle açıklıyor: “Bu AVM’ler metrekare olarak büyük ve müşteriye çok çeşit sunabilen dolayısıyla destinasyon olabilen AVM’ler. Yarattığı trafik nedeniyle hem cirolar tatminkar seviyede hem de iş hacmimizin önemli bölümünü oluşturuyorlar.” Bu nedenlere ek olarak AVM içerisindeki marka karması, ziyaretçi sayısı, otopark kapasitesi, eğlence, yemek alanları ve çocuklar için ayrılan alanların varlığı da oldukça önemli.

Lokasyon birinci öncelik
Perakendeciler için mağaza açacakları lokasyon çok önemli. Bu nedenle öncelikle AVM'nin konumuna bakıyorlar. Ayaydın Grup Yönetim Kurulu Başkanı Yalçın Ayaydın, “Hangi AVM'de olacağımızı lokasyona göre belirliyoruz. Orada markalarımızın tüketici kitlesi var mı veya ürün satabilir miyiz, diye bakıyoruz” diyor. English Home Kiralama Yöneticisi Levent Maltaş da, “Özellikle AVM’nin lokasyonu, marka karması, mimarisi, yönetim/kiralama şirketi ve mali şartları bizim için en önemli faktörler. Bu kriterleri sağlayan AVM’leri tercih ediyoruz” diyor. Saat&Saat Perakende Genel Koordinatörü Ahmet Eler ise yatırım kriterlerini şöyle anlatıyor: “Öncelikle incelediğimiz AVM’nin çevresindeki yerleşim alanlarını, AVM’nin yer aldığı semtin sakinlerini ve bu sakinlerin sosyo-ekonomik yapısını değerlendiriyoruz. Bu değerlendirmelerin sonucunun, Saat&Saat’in ortalama potansiyeli ile ne kadar örtüşeceğine bakarak o AVM’de yer alıp almamaya karar veriyoruz”.

İstanbul'dan sonra Ankara geliyor
Markalar müşterilerine olabildiğince çok noktadan ulaşmak istiyorlar. Bunun için de Türkiye'nin pek çok ilinde mağaza açıyorlar. Kuşkusuz İstanbul bu işin merkez üssü. İstanbul dışındaki en potansiyel kent ise Ankara. Onu Antalya, Eskişehir, Bursa, Adana ve İzmir takip ediyor. Örneğin, Penti saydığımız bu şehirlerde oldukça aktif. Penti İcra Kurulu Başkan Yardımcısı Mert Karaibrahimoğlu, “Genel olarak baktığımızda Türkiye’de 54 şehirde 260’ı aşkın mağaza ile hizmet veriyoruz. Var olduğumuz şehirlerin dışında yeni şehirlerde de mağazalar açmayı planlıyoruz” diyor. Faik Sönmez de Türkiye ekonomisinin dağılımı ile paralel olarak bu illerin potansiyel görüyor. Ama bu illerin dışında da nüfusu 750 binin üzerinde olan ve potansiyel olabilecek illerde mağaza açıyorlar. Defacto ise Ege Bölgesi’ni özellikle de İzmir’i potansiyeli en yüksek bölgeler arasında görüyor. DeFacto Perakende Grup Başkanı İhsan Ateş, “Bu bölgede tam anlamıyla organize perakende alanının henüz yetersiz olduğunu ve gelişmeye açık olduğunu düşünüyoruz” diyor.

Cironun yüzde 50'si turistlerden
KDM Danışmanlık Genel Müdürü Murat İzci, perakendecilerin neden ilk üçte İstinye Park, Cevahir ve Palladium'u tercih ettiklerini şöyle anlatıyor: “Cevahir lokasyon ve büyüklük açısından öne çıkıyor. Metrekare olarak 105 bin metrekare kiralanabilir alanı var. Bulunduğu konum itibari ile Taksim'e giden turistlerin soluklandığı bir yer. Metro ile seyahat ederken ulaşım için ekstra bir efor sarf etmeden Cevahir'e girip alışveriş yapıyorlar. İstinye Park da üst gelir grubuna sahip turistler için benzer sebeplerle tercih ediliyor. Lüks markaların yer aldığı AVM, bu anlamda oldukça fazla turist çekiyor. İstinye Park diğer AVM'ler için bir kıyaslama biçimi oldu diyebiliriz. Asya yakasında bir AVM açıldığında Asya'nın İstinye Park'ı gibi bir reklamla sunuluyor. Palladium ise İstinye Park kadar lüks grubuna girmese de A ve B gelir grubu için önemli bir AVM olarak öne çıkıyor. Bütün Ataşehir'i topluyor. Baktığımızda turistler AVM'lerin dolayısıyla da markaların cirolarında önemli bir paya sahipler. Neredeyse markalar cirolarının yüzde 50'sini turistlerden elde ediyorlar.”

22 milyon dolar ciro
Palladium üçüncü sırada yer alıyor ancak Murat İzci'nin verdiği bilgilere göre pazar yakın bir zamanda bölünecek. Çünkü yakın bir tarihte Varyap'ın Metropol projesi hayata geçecek. Yüksek bütçeli bir yatırım, kiralanabilir alanı da büyük. Doğu Ataşehir'de Ata Blokları karşısında yer alıyor. İster istemez Palladium'a giden müşteriyi keseceği tahmin ediliyor. Yine Ataşehir'de Finans Merkezi'nin altında 95 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip başka bir AVM yapılıyor. Diğer taraftan Orion Garden projesi var. Eski Varyap arazisi üzerine geliştirilen bir proje. Bu projenin de Palladium'a sosyalleşme, yeme-içme alanlarını kullanmak için giden müşteriyi kendine çekeceği düşünülüyor. Bu nedenle ilk üçün cevabı şimdilik bu, ama zaman içinde değişmesi ihtimal dahilinde. Bunların dışında İzci, İstanbul dışındaki kentlerin de kârlı yatırımlar olduklarını söylüyor: “Marka Antalya'da güzel cirolar çıkıyor. Yazın kapı giriş sayısı 1 milyonu geçiyor. Bursa Kent Meydanı için de rakamlar sevindirici. Kiralanabilir alanı 26 bin metrekare olmasına rağmen aylık cirosu 22-23 milyon TL'yi buluyor. Kapı giriş sayısı 1-1,2 milyon arasında değişiyor.”

Toplam AVM cirosu yüzde 19,7 arttı
337 AVM'nin yarattığı ekonomik değere bakıldığında Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi bize yardımcı oluyor. Mayıs ayı sonuçlarına göre ciro endeksi bir önceki yıla göre yüzde 19,7 artarak 188 puana ulaştı. AYD Başkanı Hulusi Belgü, “AVM’lerdeki kiralanabilir alan başına düşen cirolar Mayıs 2015’te bir önceki yılın aynı ayına göre 31 puan yükseldi ve verimlilik metrekare başına 718 TL’ye çıktı. Verimlilik, İstanbul’da 845 TL, Anadolu’da ise 633 TL olarak gerçekleşti” diyor. Kategori bazında baktığımızda ise en büyük ciro artışı teknoloji alanında gerçekleşti. Geçtiğimiz yılın Mayıs ayı ile karşılaştırıldığında endeks teknoloji kategorisinde yüzde 25, genel kategoride yüzde 20, giyim kategorisinde yüzde 18, yiyecek kategorisinde yüzde 14 ve ayakkabı kategorisinde yüzde 11 artış kaydederken, hipermarket kategorisinde cirolar yüzde 9 oranında düştü.

İLK 10
1. İSTİNYEPARK
2. CEVAHİR
3. PALLADIUM
4. ANKAMALL
5. TERRACITY (ANTALYA)
6. CAPACITY
7. FORUM İSTANBUL
8. ESPARK (ESKİŞEHİR)
9. BURSA KORUPARK
10. VIAPORT